#房地产如果下跌对老百姓意味着什么#

在普罗大众眼里，房市无疑是“王者”般的存在：因为在2017年以前，市场处于普涨局势，不管用哪种方式，不管买的房子好坏，都能在上涨的楼市中获得盈利。在这样的环境下，也就不难理解人们“有钱买房、没钱砸锅卖铁也要买房”的心态了。

不过，随着市场调控进入深水区，置业逻辑开始转变，根据央行发布的三季度城镇储户调查，对下季房价只有19.9%的人预期上涨，超过8成的人都认为市场不会再涨了。换言之，越来越多人受市场下行风向影响处于观望状态，一边担心买亏了，一边看市场行情以待时机。

该不该买房，不同专家给出截然不同的建议。就好比央行货币委员樊纲提出的“6个钱包论”，提醒没有经济实力的年轻人，如果可以用长辈们的“钱包”凑够房款，应尽早买房。而在北师大教授董藩的眼里则变成了：买不起房是因为自身造富能力不强。

不过，正如“不赚最后一个铜板”的李嘉诚所说，任何行业都有周期性，如果过度发展，最后可能会造成摧残性的破败，过去这些年，楼市充当着“海洋”的作用，吸纳了太多来自四面八方的资金，炒作热潮的掀起，地产商不停地扩张，让这个民生行业早已弊端显现，脱离了地气，抬升到一个高不可攀的地位。

1、高房价：2020年，上海以7.22万位居各省人均可支配收入首位，那么三口之家（一对夫妻和子女）的年收入可以达到近15万元，但2021年6月末，当地的平均住房售价已经达到6.9万/平，这意味着一个家庭一年仅能购买不足3平方，如果要存首付款，起码需要15年以上。这还是大城市，地市县城两三千的工资，要如何支撑起万元起步的房价？

2、供过于求、高空置率：机构数据显示，全国新房库存已超过5亿方，环比连续28个月正增长，二手房库存也在快速增长，据不完全统计，南京、天津、重庆等城挂牌量均超14万套，其中合肥一个月增加4千套，重庆增加了6千套。

空置率方面，专家仇保兴在2018年提到，鄂尔多斯空置率为70%，北京空置率也有10-20%，虽然各地有差异，但整体情况不低，像一些机构的数据也大体介于20-30%之间，也明显高于5-10%的合理区间。即便如此，各地还在频繁建高楼，连一些地市县城都把房子盖到了二三十层，完全忽略了安全隐患和宜居问题。

值得庆幸的是，近几年，监管层已经意识到房市过快发展、房价过快抬升带来的种种问题，特别是不平等造富，剪不断的投机行为，和“居者有其屋”的目标相背离。

第一，市场行情开始转向，投资属性大大降低

从2016年开始，一场调控大潮席卷而来，从一线城市蔓延到三四线地市县城，至今还没有结束的迹象。施策方面，一边注重打击投资炒作，另一边保障刚需购房者的利益，无论是从国家层面还是到地方规划，任何措施出台的初衷，都始终建立在回归住房属性的大前提之下。再加上调控手段的不断精进：3+2条红线、限购限贷限售限价、严控高杠杆等措施多管齐下，市场走势已经逐步平稳。

照这样的趋势，炒房客将会面临巨大亏损。统计数据显示，今年6-9月新房价格下跌城市数量逐月增加，二手房更是迎来“三连降”，尤其是9月，70城中有52个城市房价指数下跌，是6年来下跌最多的一次。此外，前文指出的二手房库存增加问题，正是持有多套房的炒房客预期不足的表现，因为看不到盈利空间，纷纷开始割肉卖房了。

第二，“限高令”正式发布？旧改全面推进，房产回归居住属性

近期，住建部和应急管理部联合发布通知，提出要严格管控新建超高层建筑，针对常住人口在300万以下、300万以上的城市，分别限制新建150米以上、250米以上超高层建筑。而对县城的住宅高度也作出限制，新建住宅以6层为主，最高不超18层，其中6层及以下住宅占比应不低于75%。

不仅如此，针对老旧小区的改造工作也开始全面推进，未来5年将完成17万个小区的改造工作，包括水电路气信、电梯加装等配套措施。

在房说君看来，伴随着住建部一锤定音，以后无论大城市还是县城，都会压缩高楼建设，同时老旧小区改造接棒棚改，可以预见的是，未来大拆大建，以及过度扩建高层住宅的现象大概率会降低。同时，这两件事也对房产回归居住属性起到重要作用，毕竟过去房市快速发展，让很多人知道房产不仅仅满足居住，也能实现荷包自由，如今老房子不拆了，也不再建那么摩天高楼，这就意味着投资房产的盈利空间下降，居住属性会比投资属性更受重视。

越来越多人正在从高层搬到多层房，高层住宅不吃香了？

据贝壳研究院2020年消费者购房行为数据，人们对13层以上高层住宅的喜爱程度直线下降，而4-7层多层住宅却成为消费者最喜爱的楼层。

那么，购房者是因为限高令正式发布，以及旧改推进而改变置业观点吗？事实上，目前人均居住面积超过了39平米，人们已经不用担心基本的居住问题，开始追求品质方面的东西。此外，现实告诉我们，曾经受人们追捧的高层房不吃香了，越来越多人正在从高层房搬到多层房，并有过来人指出3个现实问题。

1是小区环境嘈杂，居住体验差。房子建得高不是好事，高密度的居住人口，每天都伴随着嘈杂喧闹，直接影响业主的生活舒适度。比如一栋25层的住宅，按2梯4户计算，那么一栋楼就聚集了100户人家，每天出出入入将近300人。2是基础设施老化快，维修难。小区人口多，也就增加了基础设施的使用频率，尤其对电梯的依赖度特别高，如果遇到某部电梯停摆，那么上下班、老人出入将受影响，而且楼层高也大大增加了设备维修的难度。

3是火灾救援难度大。过来人指出，住高层房最不好的问题就是火灾救援难度大，因为受限于楼房高度，很多城市的消防救援设备无法满足需求，特别中小城市设备不先进的前提下，很多时候出现安全问题，只能靠居民自救。

凡此种种，不难发现房地产曾经的高光时刻已经一去不返，在新规影响下，以及人们对美好生活需求日益提高的背景下，未来2类房子或再次升值。

其一旧改后地处核心区域的老房。前文提到老房子以后不会随便拆了，旧改的全面推进让老房子舒适度大大提升，同时价值也会得到提升，停车、绿化、加装电梯等改造提升，相比起人口密度高的高层房，具有更高的生活体验。如果房子地处核心区域，坐享交通、教育、医疗等城市配套资源，房屋价值会有进一步提升。

其二低密度的多层住宅。通常来说，同一地段的多层住房都会比高层房的价格要高一些，因为在户型、得房率、生活舒适度方面，都会优于高层房。特别是住宅建筑设计规范中规定，4层以上须装电梯，显然未来这类房子的价值优势会更加明显。

房说君有话说，说句不好听的，现在房子这么多，空置比例又这么高，未来不同城市、不同区域，甚至不同小区的房子，都可能会有不同的价格走势，买房人应该充分考虑自身经济实力，尽量选择潜力比较大，且生活舒适度好的房子。

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