政策：从规范化的长期视角看待短期调整

　　站在地产大周期的转折点之上，行业面临的是行政、金融、土地、财税等一系列长短期，供需双向的长效机制。其中供给侧金融、土地从根本上避免了房企无序扩张带来的周期波动风险，需求侧行政调控通过逆周期调节进一步稳定短周期，叠加更长视角的租赁市场建设以及房地产税等预期管理工具，我们有望迎来真正的、规范的、平稳健康发展期。

　　销售：需求曲线的短、中、长期展望

　　2021 年全国商品房销售增速前高后低，下半年增速回落除了受基数影响之外，房价涨幅放缓、调控边际收紧、涉房贷款压降、房企加速库存变现推升重点城市库存、二手房市场率先出现拐点、交付不确定性延缓需求入市、房地产税试点加快同样对需求预期影响明显。结合行业中长期的周期拐点，住房需求依然在很大程度上受短期政策引导，但是房价估值压力之下把逆周期调控的空间留给未来，引导行业总量平稳回归可能是更为稳健的路径选择。

　　企业：信用危机的破与出清周期的立

　　我们认为这一轮信用风险的本质原因还是房企种种不规范的经营模式在一系列规范化的监管整顿中暴露出来，并且被下行周期进一步放大。我们认为只有破除激进的粗放模式，才能确立平稳健康的发展观。未来短期政策基调很可能在不出系统性风险的底线思维之上保持比较强的定力，维持稳健的良性出清节奏，行业风险考验民营房企的自救能力和市场内生的消化能力。

　　展望：新周期的确立，集中度的启示

　　房地产行业天然的资金密集特性决定了扩张必然伴随杠杆率的提升，海外和历史经验均表明，市场集中度通常在顺周期下提升较快，在逆周期中波动不前。我们测算在杠杆加满(即净资产负债率达到100%)的假设下，与2021H1相比，地产行业Top5、Top10、Top30、Top50 公司的总资产市占率将分别提升2.1pct、3.0pct、3.5pct、3.4pct 至7.7%、13.2%、22.2%、26.2%。

　　2022 预测：存量与增量的博弈

　　我们预计2022 年全国商品房销售面积、均价、金额同比增速为-6.3%、0.2%、-6.1%；土地购置费、新开工、竣工、施工面积同比-15%、-10%、+4%、+0.5%；房地产开发投资同比-2.6%。

　　策略：把握左侧收并购和右侧集中度

　　建议持续推荐：1)优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2)优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团；3)优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业。

　　风险提示：行业信用风险蔓延、行业销售下行、调控政策超预期

（文章来源：天风证券）