#房产大真探#

　　广州的楼市，正在经历一场安静的风暴。

　　各方面似乎都慢下了脚步，在等。

　　等一个看上去更具体，也更公平的解决方案出台。

　　最近，对二手市场的管控又悄悄加码了。

　　链家app上的一部分房源正在消失。

　　在珠江新城、天河公园、牛奶厂这些热门区域，一道神秘的价格保护线，把高价的房源直接屏蔽在视野之外。

　　纯粹的窗口指导，没有红头文件，光做不说。

　　大家能看到的，是在打开小区页面时，房源寥寥无几，甚至在售的车位都比房子多——毕竟，车位够便宜，价格不超标。

　　有中介私下透露，这并不是针对某些区域，而面向是整个广州。

　　高价房源也只是被限制在贝壳系平台展示，暂时还没有像深圳那样，对二手房的交易进行限价。

　　不过是一场暗搓搓的威慑。

　　但从4月开始，无论是黄埔对人才购房限售“加码”，还是大部分区域二手房增值税免征年限“2改5”，或者部分银行对30年以上老破小限贷，都真正卡住了二手房的脖子。

　　买家终于被一个接一个的调控打懵，开始观望。

　　中原数据显示，4月份新增客户数量、带看量环比3月分别下降3.5%、6.6%。

　　但更犹豫的是业主。

　　“满二不满五”的房源直接多了5%的重税，一部分业主不乐意降价，宁愿先不卖；而“满五”的业主也开始观察形势，决定要不要涨价。

　　所以，监测显示，中原4月录得的新增盘源量环比上月下降了10%。

　　回头看看广州的二手成交，大概是这个样子的。

　　从4月下旬到5月中旬，中心区的二手成交量一路下行，萎缩了三分之一。

　　番禺、越秀、荔湾的二手房成交量比起一个月前，直接腰斩。

　　虽然成交开始急冻，但是讲真，价格只是略有跌幅而已。

　　一手方面，我们能看到的，是两个字：拖延。

　　预售证的发放速度完全没有想象空间。

　　之前，我们在《调控加码+无预售证，也挡不住老黄埔涨价的步伐！》中曾经提到过，广州在过年那段时间，曾经有整整一个月，一张预售证都没有批。

　　捱过了缺货的2月，没想到，还有缺货的5月。

　　新一轮的急冻开始了。

　　至今为止25天过去了，全市只发了20张证，相当于4月的20%。

　　如果我们仔细看看预售证的情况，会发现，除了增城有九个楼盘拿证，其他的区，顶多就只有一两个楼盘拿到入市资格。

　　严重供不应求导致了大型内卷现场。

　　有交500万筹金才能有抢房资格的，有全款才靠谱的。

　　而有的盘已经卷到，不但必须准备好全款，还得找到足够分量的关系，才能抢得到一套房。

　　还有一些盘在作死。

　　比如天河壹品。

　　拿证之后，天河壹品急吼吼地开盘，秒清！

　　半个月之后，他家又拿到一张证，立马张罗着加推。但这次，吹风价比半个月前，每平直接涨了大几千，最高的价格，已经过了10万了。

　　别家的楼盘连证都拿不到，你却在那涨价？

　　于是，开盘前夜，忽然莫名叫停，理由是“售楼部装修，开盘时间待定”……

　　再看看广州一手盘的网签数据——

　　从5月初开始，就一副急转直下的模样。

　　也没办法，都不给你证，想网签也网签不了哇！

　　话说回来，为什么广州不发预售证？

　　首先，广州的一手盘已经执行限价了。

　　这意味着，在价格上不愿意出点血的楼盘，监管部门当然不能随便让你入市回款，有本事就耗着。

　　其次，就算你愿意出血，也未必敢让你入市开售啊——

　　现在在热点区域，开一个秒光一个，这种现象，在调控导向上就有问题。

　　而且，大家不要忘了，广州调控最关键的一步，还没有现身呢。

　　嗯，我说的是——一手房的摇号细则。

　　新盘的限价一旦真正大规模铺开，热点区域一二手倒挂几乎无可避免。

　　如果没有足够细致的摇号细则，把购房资格引导给真正的刚需，那么，在抢房大战中，更有资金实力和社会关系的阶层，就有能力直接碾压初出校门不久的小白们。

　　这也是有悖于调控的初衷的。

　　根据局姐收到的风，省里是有在敦促广州市研究摇号的，但什么时候落实？现在还没个准信。

　　最后，广州房价到底会怎么走呢？

　　四个字：强弩之末。

　　一手的价格，完全看限价的力度。

　　而对于二手来说，一二手一倒挂就是大杀器。谁不想试个手气，摇几次看看自己有没有中大奖的命？

　　要认命回去买高价二手，也是几个月之后的事了。

　　就算没有倒挂，在这个僵持的阶段，只要交易量持续低迷不出三个月，总会有第一波撑不下去的卖家。

　　而从需求来看，虽然刚需还是急得像热锅上的蚂蚁，而投资客，确实已经开始离场了。

　　以上为正文，来自局姐